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孩子名下房产 父母不得擅卖

2014-09-26   来源:未知   赵辉
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  案例

  明明今年8岁,是家中的独生子,活泼可爱,非常惹人喜欢,爷爷奶奶对他宠爱备至,想把最好的东西都留给他。就在一家人共享天伦之乐时,不幸降临到这个家庭,爷爷被诊断患上癌症,已经到了晚期。爷爷选择了放弃治疗,他最放心不下的就是明明,和老伴商量后,决定在自己有生之年为孙子做一件事,将名下的房产过户给明明。尽管明明父母并不赞成,但爷爷的态度非常坚决,他们一起去办理了产权过户手续,年仅8岁的明明就有了属于自己的房子。

  不久,爷爷去世了,全家人沉浸在悲痛中。一年后,妈妈想换个大房子,但是手头的钱不够,于是想把爷爷留给明明的房子卖掉。就在妈妈与买家谈好了价格,准备办理过户手续时,却被房管部门告知,父母无权出售孩子名下的房屋。妈妈很困惑:房屋管理部门的答复合法吗,作为父母真的不能出售孩子的房子吗?

  法律分析

  父母不得擅自处理孩子名下财产

  现实生活中,未成年人的财产权往往受到忽视,许多父母都不承认未成年人有财产权。他们认为未成年人的衣、食、住、行都是由父母供给的,那么未成年人哪里还能拥有独立的财产权呢?所以实践中父母往往将本应属于未成年人所有的财产与自己的财产混同,由自己自由支配。于是很多人认为:父母可以随意处理未成年子女的财产,但这样的想法与法律规定是相悖的。

  在司法实践中,就发生过父母擅自出售未成年子女名下的房屋,被法院判决无效的案件。买房人周某从一名12岁男孩的父亲手中购买了一套登记在该男孩名下的房屋,在支付了全部购房款后,因为男孩父亲不配合办理过户手续,周某无耐起诉。法院审理发现,案件涉及的房屋登记在未成年人名下,认为父亲出售其名下房产的行为侵害了未成年人的合法权益,是无效民事行为。周某接到判决书后,感到十分后悔,由于自己不懂法,认为父母都能做主处理子女的财产,就买下了房产,却给自己带来了损失。

  我国对房屋等不动产实行登记取得制度,一旦产权证办在未成年人名下,该未成年人即为该房产的当然所有者,父母即使出资也不能成为房产的所有人。未成年人的父母作为法定代理人可以代为购买房屋,申请权属登记,但无权随意处置被监护人的房屋,也就是说,父母可以给孩子买房,但不能擅自卖孩子的房子。《民法通则》第18条规定:监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身、财产及其他合法权益……给被监护人造成财产损失的,应当赔偿损失。

  上面案例中,房屋登记在明明名下,产权归他所有,必须经过他的同意才能卖房。但明明未满18岁,不具备完全民事行为能力,不能对自己名下的房产进行处置。一般情况,只有等孩子年满18岁后,经其同意才能处理这套房子。所以当明明18周岁时,才能根据他的意见处理爷爷赠与的这套房产。所以,父母在明明成年之前,必须妥善保护这套房屋,不能随意处理。

  为了孩子的利益,才能处理孩子的财产

  不过法律对此也有特殊的规定,即为了孩子的利益转让该房屋,是法律允许的。《民法通则》第18条还规定:“除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产”。可见,父母处分未成年子女的房产,前提必须是为了未成年人的利益,否则要承担赔偿损失的民事责任。如何理解“为未成年人的利益”这一规定,《民法通则》只做了粗略的规定,我国相关法律法规也未作具体的、明文解释,但通常可以理解为:只为被监护人设定权利没有设定义务的,肯定属于“为被监护人的利益”的情形;只为被监护人设定义务而没有设定权利或者权利小于义务的,肯定不属于“为被监护人的利益”的情形。主要表现为父母出于未成年子女健康成长或受教育等必要,如子女上学、治病需要大笔费用,未成年人致人伤害,须支付大笔赔偿费用,等。除上述情况之外,父母不得以任何理由出卖、赠与、分割、设定抵押等处分未成年子女名下的房产。当“为了孩子的利益”而处理房产时,房管部门会要求父母双方共同到场,以声明保证的方式说明是为孩子的利益处理该房产。有些时候可能会要求由街道、居委会等出具相关证明材料,也可以采取公证的办法,证明确实是为孩子的利益处理财产。

  近年来,以未成年人名义办理房屋产权的数量逐年上升,这样虽可以省掉日后房屋转移登记中的各项费用,但若在产权人未成年期间处置房产,就会给产权人及其监护人带来许多不必要的麻烦。因此,以未成年人名义办理房屋产权登记需慎重。

  (作者: 赵辉,北京青少年法律援助与研究中心律师)

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